Kinerja Emiten Properti Kuartal I-2026 Beragam, Cek Rekomendasi Sahamnya

JAKARTA. Kinerja emiten properti menunjukkan dinamika yang beragam sepanjang kuartal I 2026. Data terbaru memperlihatkan bahwa tidak semua pemain di sektor ini mencatatkan hasil yang seragam, menandakan adanya perbedaan strategi dan model bisnis yang signifikan di tengah kondisi pasar yang fluktuatif.

PT Ciputra Development Tbk (CTRA), misalnya, melaporkan penurunan performa pada tiga bulan pertama 2026. Penjualan dan pendapatan usahanya tercatat sebesar Rp 2,55 triliun, menurun 6,37% secara tahunan (YoY) dibandingkan Rp 2,73 triliun pada periode yang sama tahun sebelumnya. Akibatnya, laba bersih CTRA tergerus 21,51% YoY, menjadi Rp 518,3 miliar per 31 Maret 2026. Senada dengan CTRA, PT Summarecon Agung Tbk (SMRA) juga menghadapi tantangan dalam profitabilitasnya. Meskipun pendapatan neto SMRA naik 6,14% YoY menjadi Rp 2,23 triliun di kuartal I 2026, laba bersihnya justru merosot 20,34% YoY menjadi Rp 189,76 miliar, terutama karena tekanan dari berbagai biaya dan beban operasional.

Di sisi lain, PT Pakuwon Jati Tbk (PWON) dan PT Pantai Indah Kapuk Dua Tbk (PANI) berhasil menunjukkan kinerja positif yang signifikan. PWON mencatatkan pendapatan sebesar Rp 1,64 triliun di kuartal I 2026, tumbuh 5,83% YoY, dengan laba bersih melonjak 29,31% YoY menjadi Rp 389,99 miliar. Pencapaian yang lebih mencolok ditorehkan oleh PANI, yang membukukan pendapatan sebesar Rp 1,1 triliun, melesat 82% dibandingkan tahun sebelumnya. Laba bersih entitas induk PANI bahkan meningkat lebih dari 10 kali lipat secara tahunan, mencapai Rp 578 miliar. Presiden Direktur PANI, Sugianto Kusuma atau Aguan, menyatakan dalam keterbukaan informasi tanggal 4 Mei 2026 bahwa, “Kinerja ini mencerminkan peningkatan kualitas pendapatan serta efektivitas strategi monetisasi kawasan yang semakin terarah.”

Menanggapi perbedaan kinerja emiten properti ini, Liza Camelia Suryanata, Head of Research Kiwoom Sekuritas, menjelaskan bahwa faktor utama terletak pada model bisnis dan sensitivitas terhadap suku bunga, bukan semata-mata kondisi sektor properti secara keseluruhan. Ia mencontohkan, kenaikan pendapatan SMRA didorong oleh percepatan serah terima proyek, namun labanya tertekan akibat margin yang menyusut karena biaya konstruksi, bunga, dan diskon penjualan. Sementara itu, CTRA menunjukkan keunggulan pada marketing sales, khususnya di segmen menengah yang sangat dipengaruhi oleh Kredit Pemilikan Rumah (KPR) dan daya beli konsumen. Sebaliknya, PWON tampil lebih stabil berkat dukungan dari aset pendapatan berulang (recurring income) seperti mal, hotel, dan perkantoran yang mulai menunjukkan pemulihan. PANI, dengan fokus pada kawasan premium, juga mampu mencetak pertumbuhan solid karena permintaan di segmen ini cenderung “kebal” terhadap fluktuasi suku bunga. Liza menyimpulkan, “Kinerja di kuartal I ini memberikan sinyal bahwa aset recurring income sekarang jadi penopang utama. Sementara, emiten pengembang hunian yang mengandalkan penjualan masih sangat tergantung ke siklus suku bunga dan daya beli,” ujarnya kepada Kontan, Selasa (5/5).

Senada, Muhammad Wafi, Kepala Riset Korea Investment & Sekuritas Indonesia (KISI), menekankan bahwa komposisi bisnis antara pendapatan berulang (recurring income) dan pengembangan (development) menjadi penentu utama perbedaan kinerja emiten properti. Menurut Wafi, emiten dengan porsi recurring income yang kuat, seperti PWON, cenderung lebih stabil dan mampu tumbuh di kuartal I seiring dengan pulihnya trafik pengunjung. “Sementara yang lebih bergantung ke penjualan properti (development) seperti SMRA dan CTRA lebih sensitif ke demand dan timing pengakuan pendapatan, sehingga laba bisa fluktuatif meskipun revenue naik,” jelasnya kepada Kontan, Selasa.

Arinda Izzaty, Analis Pilarmas Investindo Sekuritas, turut menggarisbawahi bahwa pertumbuhan pendapatan SMRA didukung oleh kelancaran serah terima proyek, namun profitabilitasnya terhimpit oleh penurunan margin akibat biaya konstruksi, bunga, dan insentif pemasaran. CTRA, yang dikenal “development-heavy,” mengalami penurunan pendapatan dan laba ketika marketing sales melambat atau serah terima proyek tertunda. Berbeda halnya dengan PWON yang memperoleh keuntungan dari stabilnya porsi recurring income dari mal, hotel, dan perkantoran, yang pulih pasca normalisasi mobilitas. Untuk PANI dan CBDK, Arinda melihat sentimen kinerja yang lebih spesifik. Kedua emiten yang terafiliasi dengan Sugianto Kusuma (Aguan) ini diuntungkan oleh penjualan lahan berskala besar dan pengembangan proyek kawasan premium seperti PIK 2, yang mendorong lonjakan kinerja melalui transaksi non-berulang bernilai tinggi. “Jadi, faktor pembeda utama kinerja mereka adalah eksposur ke recurring atau development, margin proyek, dan timing revenue recognition, bukan sekadar jenis aset semata,” pungkas Arinda kepada Kontan, Selasa.

Melihat prospek kinerja emiten properti di tahun 2026, Liza Camelia Suryanata memperkirakan pemulihan akan berlangsung secara selektif, belum merata di seluruh sektor. Menurutnya, selama suku bunga masih berada pada level tinggi, permintaan residensial akan tetap tertahan, sehingga pengembang sulit meningkatkan volume penjualan tanpa mengorbankan margin keuntungan. Namun demikian, pemulihan konsumsi di perkotaan menjadi angin segar bagi emiten yang memiliki aset pendapatan berulang seperti PWON. “Proyek premium seperti PANI juga masih memiliki momentum kuat, namun ini lebih merupakan cerita spesifik dan bukan cerminan kinerja sektor secara keseluruhan,” tambahnya. Liza juga mengidentifikasi risiko utama bagi saham properti di tahun 2026, yaitu belum pulihnya daya beli kelas menengah sepenuhnya, tingginya biaya dana (cost of fund/CoF), serta potensi oversupply di beberapa segmen pasar. Dari sisi valuasi, banyak saham properti masih diperdagangkan di bawah nilai aset bersih (NAV) mereka. Kendati demikian, valuasi yang tampak murah ini disebabkan oleh pasar yang masih menanti katalis, terutama terkait arah suku bunga. “Jadi sektor ini lebih cocok dilihat sebagai strategi investasi yang menunggu penurunan suku bunga, bukan sekadar ‘murah lalu pasti naik’,” tegas Liza.

Muhammad Wafi juga memproyeksikan bahwa sektor properti akan mengalami pemulihan bertahap di tahun 2026, meskipun belum mencapai kinerja yang sangat kuat. Ia menekankan peran krusial arah kebijakan suku bunga Bank Indonesia (BI), di mana penurunan suku bunga dapat memicu peningkatan permintaan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) dan penjualan aset properti. Oleh karena itu, aset recurring income diprediksi menjadi tulang punggung kinerja emiten properti tahun ini, terutama bagi mereka yang memiliki portofolio mal dan properti mixed-use. Wafi mengidentifikasi sentimen positif bagi investasi properti dari potensi penurunan suku bunga, insentif properti, serta permintaan dari masyarakat perkotaan. Sebaliknya, sentimen negatif berasal dari daya beli yang belum sepenuhnya pulih, kenaikan biaya konstruksi, dan isu oversupply di segmen tertentu. “Emiten ‘jawara’ tahun ini cenderung yang punya recurring kuat dan lokasi premium, seperti PWON dan PANI,” ujarnya. Berdasarkan analisis ini, Wafi merekomendasikan beli untuk saham PWON dengan target harga Rp 520 per saham, SMRA di Rp 750 per saham, dan CTRA di Rp 1.200 per saham.

Menguatkan pandangan tersebut, Arinda Izzaty menyatakan bahwa banyak saham properti saat ini masih diperdagangkan di bawah nilai aset bersih (NAV), atau disebut diskon RNAV. Ia mengakui bahwa kondisi ini secara historis wajar, mengingat sektor properti bersifat siklikal dan memiliki risiko eksekusi yang tinggi. Namun demikian, Arinda menilai bahwa kondisi saham properti saat ini cukup menarik secara relatif, sebab harga saham belum sepenuhnya merefleksikan potensi penurunan suku bunga, dan beberapa emiten telah menunjukkan sinyal pemulihan pada presales serta recurring income mereka. Meskipun demikian, pasar cenderung melakukan rerating secara selektif, yang berarti tidak semua saham emiten akan mengalami kenaikan bersamaan. Emiten dengan visibilitas pendapatan yang tinggi, proyek berjalan yang jelas, dan tingkat leverage yang terkontrol, diprediksi akan lebih cepat mendapatkan rerating positif. “Jadi, saham emiten properti masih menarik dikoleksi, tapi pendekatannya harus stock picking, bukan sektoral broad-based,” sarannya. Untuk itu, Arinda merekomendasikan beli untuk saham PWON dengan target harga Rp 500 per saham, PANI di Rp 10.000 per saham, CTRA di Rp 1.100 per saham, dan SMRA di Rp 520 per saham.